【実体験】僕が自己破産寸前で任意売却で自己破産を回避した話

僕はもう新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資を過去に数件やっていますがことごとく失敗した経験があります。

あまりネット上に不動産投資で自己破産した話や任意売却で自己破産をしないで物件を競売にかけられてしまったという話を紹介されているものもなかったので書いてみました。

こうゆう、物件購入で失敗して自己破産寸前までいった話ってあんまりないですよね。なんでなんでしょう?恥ずかしいから?たとえばスルガ銀行とかの実名とかを出すと圧力がかかるのでしょうか。

さて、本題にはいります。

今はやっていませんけど僕は昔新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資をやっていて、不動産会社の営業さんのデータ通りに収益化する予定が全く利回りが違った。

数字が改ざんされていた。という経験もあります。

正気に不動産の営業さんからもらった資料のデータを信用するのはリスクが大きくてほとんどの場合が現実とはかけ離れたデータになっていました。

不動産投資は結局大幅な設備のメンテナンスが10年に1回くらい必要ですし、保有すればするほど家賃は下げないといけませんし、入居者率も下がっていくので初心者は絶対にやらないほうがいい投資です。

家族や友達に相談されたら不動産投資は全力でやめるように説得しています。

任意売却とは?

任意売却は住宅ローンの借入金の返済が困難なった時に、借り入れを行っている金融機関から合意を得てローンの残りがある物件を売却する手段です。

任意売却の手段を取ることで毎月のようにマイナスの支出が発生している物件を手放すことができます。ただし、ローンを組んで物件を購入しているはずなので、

そのローンを組む時に利用した銀行などの金融機関の債権者が任意売却に対して了承をしない限り任意売却ができません。

もし任意売却ができれば手元にローンが残ったままマイナスの支出を生み出し続ける物件を手放すことができるので負債物件の毎月のマイナス支出がなくなります。

ただし、銀行などの金融機関の債権者が任意売却に承諾をしてくれないと、競売にかけれるため、自分が現在住んでいる自宅や他に持っている不動産物件、口座の残金も差し押さえがされるので、自己破産となるケースが多いですが、任意売却だと軽傷ですみます。

よく不動産の営業マンから「将来の年金の代わりとして」とか「節税対策としてとか」電話がかかってきますよね?あのような話は基本的に自己破産一直線なので気をつけてください。

マンション購入の「年金の代わり」「老後の収入」は嘘な理由とは?
僕は「新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資で失敗」したバカな話をしましたが、実はもう1つ新築マンションの購入で不動産投資会社の営業マンに騙されて大きな損失を出して損切り(任意売却)をした恥ずかしい過去があります。 ...

競売になると競売費用、遅延損害金などが借入金に上乗せされるので借入金の額がどんどん膨らんでしまうデメリットもあります。

僕は任意売却をしましたが、借入金は残ったままでした。

その残った借入金を毎月5万円支払いをすることになりましたが3ヶ月払った時点で免除がされて結果的に、任意売却後は15万円ローンの返済に払っただけで手放すことができました。

通常、任意売却後の債権の返済額は月額1万円〜5万円というケースが多いみたいです。

僕は3ヶ月払っただけで返済額が免除されましたが残債務が500万円あれば月に5万円払っても100ヶ月=5年くらいはかかります。

もし5年も払い続けることができない場合は「自己破産」を申し垂れることで残債の支払いが免除されるのでリセットすることができます。

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任意売却のメリット

任意売却は住宅ローンの借入金の返済が困難なった時に行える方法は「自己破産」と「任意売却」ですが、「任意売却」には自己破産にはないメリットがあります。

  • 競売と比べて高い価格で売却できる可能性が高い
  • 通常の販売物件として出されるので他の人に自分が自己破産したことを知られない
  • 契約日や受渡日を相談して決めることができる
  • 買い手がついてから引っ越しまでに3ヶ月〜6ヶ月程度の余裕がある
  • 自己破産歴がつかないので資産を差し押さえされない
  • クレジットカードも任意売却後も新規に作成できる
  • 会社に自己破産したことがばれない
  • 不動産を自分の希望額で売却できる可能性が高い

自己破産をした場合のデメリット(担当弁護士からの情報)

  1. クレジットカードが作れなくなる
  2. クレジットカードが使えなくなる
  3. 不動産を購入することができなくなる
  4. 不動産を手放すことになる可能性が高い
  5. 自動車を手放すことになる可能性が高い
  6. 官報に名前や住所などが掲載される
  7. 保証人をつけていると保証人が返済することになる
  8. 就けなくなる職業がある

任意売却と自己破産の違いと比較

  • 任意売却: 通常の不動産売却と同じなので売却価格が高く自由度が高い
  • 自己破産: 裁判所命令による強制売却(競売)なので売却価格が安いし自由度がない

まとめ

僕はもう新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資を過去に数件やっていますがことごとく失敗しています。

しかし、任意売却という方法を知っていたために自己破産をしないでローンを抱えている物件を手放してリスタートを切ることができました。

思ったよりも高値で物件が売却でき、通常の物件の売却と同じ感じで引き渡し、引っ越しができたので自己破産をしなくて本当に良かったと思っています。

今の考えは、不動産などの価格変更が大きく周りの環境によって価値が大きく変わってしまうものへの投資はやめて、FXの自動売買とETF自動売買で成功しているのでこちらだけで老後資金を作っていくつもりです。

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