マンション購入の「年金の代わり」「老後の収入」は嘘な理由とは?

僕は「新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資で失敗」したバカな話をしましたが、実はもう1つ新築マンションの購入で不動産投資会社の営業マンに騙されて大きな損失を出して損切り(任意売却)をした恥ずかしい過去があります。

収入をすべて入金していた◯◯◯友銀行からリストが漏れていた可能性が高く、2000万円以上の入金をしてから急にこのようなマンション投資の電話がたくさんかかってくるようになりました(笑)

もうなんか◯◯◯友銀行からも金融商品を買いませんか?という電話が週に1回くらいはかかってくるので銀行も信頼できなくなってきました笑

僕がマンション購入、マンション投資の失敗により学んだことを紹介していきます。

マンション購入は「年金の代わり」になるという話は注意

サラリーマンの人も個人事業主の人も、よく「新築マンション投資」「税金対策で物件購入」などの話で電話がかかってきませんか?

僕はサラリーマン時代も個人事業主次第もよく不動産投資会社の営業マンや営業ウーマンから電話がかかってきていました。

その電話で言われる文句は「マンション投資は年金の代わりになる」という話で新築マンション投資を進められたり「年収2000万円問題」を取り上げて老後の資金確保のために物件購入をすすめらたりします。

収入物件というはこのような営業をかけなくても売れますし、関係者で購入してしまうので営業から進められた物件というのはそもそも収入物件ではなく赤字物件であることがほとんどです。

昔は僕も不動産営業からもらった資料の利回り、シミュレーション結果を鵜呑みにしていましたがほとんどが現実的ではないデータになっています。

実際に新築物件、新築ワンフロア投資は必ず赤字になるので年金の代わりにはならずに、年金でその赤字分を補う形になってしまいます。

僕は失敗しましたが新築物件投資の話を持ちかけられても絶対にしてはいけません。自己破産まっしぐらです。

自分は自己破産寸前まで行きましたが任意売却という方法をしり自己破産免れました。

【実体験】僕が自己破産寸前で任意売却で自己破産を回避した話
僕はもう新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資を過去に数件やっていますがことごとく失敗した経験があります。 あまりネット上に不動産投資で自己破産した話や任意売却で自己破産をしないで物件を競売にかけられてしまったとい...

マンション購入は「老後の収入」になると聞いたら嘘を疑え!

購入するマンションが本当に収入になるのかを判断する上で重要なのは、利回りではなくキャッシュフローです。

キャッシュフローの計算は以下の式で、マイナスにならなければ利益がでます。

キャッシュフロー=家賃収入-管理費-ローン返済額

利回りがとてもいい物件もありますが実はこれは大きな落とし穴で客付けが難しい、客がつかない物件だったりしるすることがあります。

僕の失敗した新築マンション物件は3,600万円(66㎡)で家賃は14万円なので表面利回りは4.44%となります。

固定金利1.0%、騰落率-10%で計算すると35年経っても累計キャッシュフローは赤字で累積赤字が2000万円を超えてしまいます。

このようにマンション購入にうまい話はほとんどありません。

返済比率70%…「救いようがないダメ物件」を一刀両断【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」#1】
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マンション購入は「節税対策」になるという話は騙す手口!

マンション投資は一時的には所得税の節税効果がありますが、その効果は一時的なもので長期的に続かないことがほとんどです。

不動産投資の勧誘の電話ではだいたいが「マンション投資で節税しませんか」「高い税金を節税しませんか」です。

高いマンションを購入するためにローンを組んだ割に節税効果が低いのが現実です。もし入居率が90%を超えなければローンの返済にも困りますしまずプラスになることはありません。

キャッシュフローはマイナスですが、課税所得はプラスになってしまうのでまったく節税にはなりません。ただの負債です。

まだ収益の可能性があるのが中古物件のワンルームですね。

中古物件ワンルームは、物件の価値の低下率がゆるやかなのでローンの額も少なくてすみますし長期で安定して収入が見込めるためもしマンション投資をするならこちらがおすすめです。

事業計画書を見せられたら金を巻き上げるカモにされていると思え

不動産業者の担当の人から事業計画書を見せられた時はその内容を鵜呑みにしては駄目です。

実際に利回りも現実出来ではなく、かかる費用に漏れがあることもよくあることですしなによりもそのシュミレーション通りにならないのがほとんどです。

そもそも収益が期待できる物件は、不動産担当などが営業をかけなくてもレッドオーシャンですぐに買い手がつくのでそのあたりから怪しいと思わないといけませんね。

不動産投資会社の営業ウーマンに要注意

営業マンは売ってしまえば終わりですが、マンションを購入した側は短くても20年、長くて40年くらいは付き合っていく必要があります。

忘れたことにくる所得税の納付がきます。物件取得後半年後くらいに来るのが一般的です。

実際に僕は1000万円の所得税支払いがきた経験があります。

所得税の分割はできないけど、手持ちの50万円だけもって役所にいって夜の18時まで粘って10分割の納付書をもらってきた。そんなことはまず普通してもらえない。

最近は老後の資金対策として話を持ちかけられる

最近の不動産会社の営業は、新築マンション投資が節税対策になるという話では購入者を騙せないことを知っているので「老後資金対策」「年金問題へのリスクヘッジ」として話を持ちかけて来る事が多いです。

そのようないい話はないので気をつけてください。電話で営業されてもその場で切ってしまいましょう。

固定資産物への投資はリスクが高すぎる

マンション、アパート、一戸建て住宅などの固定資産なものへの投資は昔は積極的にやっている時期もありましたが、今はやっていません。

今は実物を持たない、FXや株、ETFなどの無形物の投資を中心に行うようになって大きな損失を被ることがなくなりました。

今はFXの自動売買とETF自動売買で上手くいきました

「新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資」で失敗した経験がある僕ですが、他にもいろいろと失敗した経験があります。

その中で実際に僕が月に10万円以上稼げているのは「FX自動売買」「デイトレード」「ETF自動売買」の3つで放置しているだけで自動的に月に10万円以上稼げています。

僕のメインはFXの自動売買である「トラリピFX」と米国株のETFである「トライオートETF」で毎月300万円〜500万円順調に資産を増やし続けらています。

暴落がいつか来ると恐れて最初インしましたが米国大統領選挙でも暴落はほとんどなく順調に価格が上がっているので安心して続けられています。

1.米国株市場などの右肩上がりの商品を選んでいる

ETFは米国株式市場を対象にして稼ぐものです。米国株式市場は長期に渡って右肩上がりなので持っているだけで勝手にお金が増えていきます。

大手証券会社で売買すると売買手数料と両替手数料がかかるので儲け分が減ってしまいますが「トライオートETF」は売買手数料無料、両替手数料無料で取引ができ、日本円のまま投資できるので為替変動のリスクもなく取引ができるのが大きなメリットです。

ようは稼いだ金額が為替変動によって日本円に替えた時に儲け分が減ってしまうということがなく儲け100%が受け取れるのです。

トライオートETFの自動売買は一度設定しておくと夜中の寝ている時間でも自動で売買が行わますし最初設定しておけばほったらかしで儲けを上げ続けてくれるので朝スマホで増えた利益を確認するのが楽しすぎます。

米国株のETF「トライオートETF」

僕の米国株ETFのメインは「トライオートETF」で毎月300万円〜500万円順調に資産を増やし続けらています。

「トライオートETF」は米国株の自動売買の定番で日本円のまま、売買手数料無料で取引ができて深夜に行われる取引でも自動売買で運用できるのでほったらかしで資金を増やせて手数料無料なの売買回数を気にせずに取引ができます。

口座開設費用無料
口座維持費無料
取引手数料無料
レバレッジ〜25倍まで
公式サイトhttps://www.invast.jp/etf/

トライオートETFは早く始めた人ほど大きく稼げる

「トライオートETF」は米国株式市場を対象にトレードを行います。

米国株式市場は長期に渡って右肩上がりなので、早く始めた人ほど売買益を得る回数が多いですし、長く保有する場合も稼げる倍率が上がりますので早く始めたもの勝ちです。

FXの自動売買「トラリピFX」

 

口座開設費用無料
口座維持費無料
取引手数料無料
レバレッジ2倍〜25倍
公式サイトhttps://www.m2j.co.jp/fx-toraripi

口座だけ持って放置する場合でも口座開設に一切お金がかかりませんのでノーリスクで自動売買をはじめることができる優良な取引会社です。

驚くことに「マネースクウェア」はトラリピの取引手数料も無料です。

実は、2018年9月29日以前はトラリピは注文と売却(利益確定)をする度に手数料がかかっていましたが、2018年9月29日以降は手数料が完全無料になりました。

FXの自動売買で大きく稼ぎたい、手数料なしで最大限儲けたい場合は「マネースクウェア」一択になります。

これだけ好条件で取引ができるFXトラリピは存在しません。

「マネースクウェア」はトラリピで13種類の通貨を使って自動売買することができるので調子の良い通貨でトラリピ設定を行って運用すればほとんどノーリスクで稼ぐことができる画期的なシステムとなっています。

早く始めれば始めるほど稼ぎを増やすことができるのでトラリピに興味があればすぐに始めるのをおすすめします。

まとめ

僕は「新築マンションやワンルーム、シェアハウスの物件投資」で失敗したバカな話をしましたが、実はもう1つ新築マンションの購入で不動産投資会社の営業マンに騙されて大きな損失を出して損切りをした恥ずかしい過去があります。

毎月手出しがありますし、常に赤字で、新築の場合は所得の初年度や減価償却が終わるまでは税金対策という意味では確かに税金対策にはなりましたが

トータルで大きなマイナスで正直投資をしなければよかったと思っています。

あなたも甘い話には気をつけてください。不動産投資の話が来たら相手はあなたをカモにしにかかっていると思ってください。

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